Riparto delle spese condominiali: criteri, tabelle ed esempi
Guida pratica per amministratori: dal codice civile al calcolo delle quote
Il riparto delle spese condominiali è il calcolo che stabilisce quanto deve pagare ciascun condòmino per le spese comuni. È uno dei lavori più delicati dell’amministratore: un criterio sbagliato o una tabella non aggiornata bastano per far nascere contestazioni, conguagli da rifare e, nei casi peggiori, delibere impugnate.
In questa guida trovi i criteri previsti dal codice civile, i casi particolari (scale, ascensore, solai, lastrici, riscaldamento) e un esempio di calcolo. Per sapere quali spese spettano al proprietario e quali all’inquilino, leggi anche chi paga le spese condominiali.
La regola generale: i millesimi
Le spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni, per i servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza si dividono in proporzione al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (art. 1123 c.c.).
Il valore di ogni unità è espresso in millesimi nelle tabelle allegate al regolamento di condominio (art. 68 disp. att. c.c.). La tabella principale, spesso chiamata «tabella A» o «proprietà generale», assegna a ogni unità una quota su 1000.
Uso diverso e parti che servono solo alcuni
Lo stesso articolo 1123 prevede due correttivi alla regola generale:
- se una cosa comune serve i condòmini in misura diversa, le spese si dividono in proporzione all’uso che ciascuno può farne;
- se una parte dell’edificio serve solo una parte dei condòmini (una scala, un cortile, un impianto), le spese sono a carico del solo gruppo che ne trae utilità. È il cosiddetto condominio parziale, gestito con tabelle dedicate.
I casi particolari previsti dal codice civile
| Spesa | Come si ripartisce | Norma |
|---|---|---|
| Scale e ascensore (manutenzione e sostituzione) | metà in base al valore delle unità, metà in base all’altezza di ciascun piano dal suolo | art. 1124 c.c. |
| Soffitti, volte e solai tra due piani | in parti uguali tra i proprietari dei due piani; copertura del pavimento a carico di chi sta sopra, intonaco e tinta del soffitto a carico di chi sta sotto | art. 1125 c.c. |
| Lastrico solare a uso esclusivo | 1/3 a carico di chi ne ha l’uso esclusivo, 2/3 a carico dei condòmini a cui fa da copertura, in base ai millesimi | art. 1126 c.c. |
Riscaldamento e acqua: si paga anche in base ai consumi
Negli impianti di riscaldamento centralizzato con sistemi di contabilizzazione del calore, la spesa si divide tra una quota legata ai consumi effettivi di ciascuna unità e una quota fissa per i consumi involontari e la gestione dell’impianto, secondo le regole del d.lgs. 102/2014 e della norma tecnica UNI 10200.
Per l’acqua, quando ci sono contatori divisionali, la spesa si ripartisce in base alle letture; in mancanza, si applicano i criteri decisi dall’assemblea o previsti dal regolamento.
Un esempio di calcolo
Prendiamo un appartamento al terzo piano con 85 millesimi di proprietà generale.
- Pulizia delle parti comuni: spesa annua di 4.000 €, ripartita sulla tabella generale. Quota: 4.000 × 85 / 1000 = 340 €.
- Manutenzione dell’ascensore: spesa di 6.000 €. Metà (3.000 €) si divide sulla tabella dei valori, metà (3.000 €) sulla tabella che tiene conto dell’altezza dei piani. Se l’appartamento ha 85 millesimi nella prima e 110 nella seconda, la quota è 255 € + 330 € = 585 €.
La somma delle quote di tutte le unità deve sempre corrispondere alla spesa totale: è il primo controllo da fare su ogni riparto.
Modificare le tabelle millesimali
Le tabelle si possono rettificare o modificare all’unanimità. Basta invece la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma (maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore), quando la tabella è frutto di un errore o quando, per modifiche all’edificio, il valore di un’unità è cambiato di più di un quinto (art. 69 disp. att. c.c.).
Subentri e morosità
- Vendita di un appartamento: chi subentra è obbligato, insieme al venditore, a pagare i contributi dell’anno in corso e di quello precedente (art. 63 disp. att. c.c.). Per questo il riparto deve tenere traccia delle date di subentro.
- Condòmini morosi: l’amministratore deve agire per riscuotere le somme dovute entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito è compreso (art. 1129 c.c.). Su come farlo nel modo giusto, leggi sollecitare i condòmini al pagamento.
Gli errori più frequenti
- Tabelle non aggiornate dopo frazionamenti, accorpamenti o cambi di destinazione delle unità.
- Spese sulla tabella sbagliata: per esempio l’ascensore ripartito sulla proprietà generale, o spese di una sola scala addebitate a tutti.
- Subentri ignorati: l’intera quota annuale attribuita al nuovo proprietario o al vecchio.
- Proprietari e inquilini confusi: le spese a carico del conduttore vanno separate da quelle del proprietario.
- Arrotondamenti che non quadrano con il totale della spesa.
Come un gestionale semplifica il riparto
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Questa guida ha scopo informativo e non sostituisce il parere di un professionista.
