Bilancio condominiale: cos’è, cosa contiene e come si approva
Guida pratica a preventivo e rendiconto per amministratori e condòmini
Ogni anno, in ogni condominio, arriva il momento del bilancio: l’amministratore lo prepara, i condòmini lo ricevono, l’assemblea lo discute e lo approva. Eppure il termine «bilancio condominiale» indica in realtà due documenti diversi, e la legge stabilisce con precisione cosa devono contenere, entro quando vanno presentati e con quali maggioranze si approvano.
In questa guida trovi le regole essenziali, introdotte in gran parte dalla riforma del condominio (legge 220/2012), e qualche consiglio pratico per prepararlo senza errori.
Preventivo e consuntivo: i due «bilanci» del condominio
Quando si parla di bilancio condominiale ci si riferisce di solito a due documenti:
- Il bilancio preventivo: stima le spese dell’esercizio che sta per iniziare (pulizie, energia, assicurazione, manutenzioni ordinarie, compenso dell’amministratore). L’assemblea lo approva insieme al riparto (art. 1135 c.c.) e serve a calcolare le rate che i condòmini versano durante l’anno.
- Il rendiconto consuntivo: riporta le entrate e le spese effettivamente sostenute nell’esercizio appena chiuso. Dal confronto con quanto versato nascono i conguagli: chi ha pagato meno della sua quota deve integrare, chi ha pagato di più ha un credito.
Il documento che la legge disciplina in modo più dettagliato è il rendiconto, perché è quello che dimostra come sono stati usati i soldi dei condòmini.
Cosa deve contenere il rendiconto condominiale
L’articolo 1130-bis del codice civile stabilisce che il rendiconto deve contenere le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato sulla situazione patrimoniale del condominio, sui fondi disponibili e sulle eventuali riserve, espressi in modo da permettere una verifica immediata. È composto da tre parti:
- Registro di contabilità: annota in ordine cronologico tutti i movimenti in entrata e in uscita. L’amministratore deve registrarli entro trenta giorni da quando sono stati effettuati (art. 1130 c.c.).
- Riepilogo finanziario: la sintesi della situazione economica e patrimoniale, con le disponibilità, i crediti verso i condòmini, i debiti verso i fornitori e i fondi.
- Nota sintetica esplicativa: spiega la gestione in parole semplici e indica anche i rapporti in corso e le questioni pendenti, come contenziosi, lavori non conclusi o morosità rilevanti.
Al rendiconto si affianca il riparto consuntivo, che attribuisce a ciascun condòmino la sua quota di spesa secondo le tabelle millesimali e i criteri di ripartizione.
Entro quando va approvato
L’amministratore deve redigere il rendiconto annuale e convocare l’assemblea per la sua approvazione entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio (art. 1130, n. 10, c.c.). Se l’esercizio coincide con l’anno solare, la scadenza cade quindi a fine giugno.
Il termine non è un dettaglio: l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto è una delle gravi irregolarità che possono portare alla revoca dell’amministratore (art. 1129 c.c.).
Con quali maggioranze si approva
Per approvare il rendiconto valgono le maggioranze ordinarie dell’art. 1136 c.c.:
| Convocazione | Teste | Millesimi |
|---|---|---|
| Prima convocazione | maggioranza degli intervenuti | almeno 1/2 del valore (500/1000) |
| Seconda convocazione | maggioranza degli intervenuti | almeno 1/3 del valore |
Le stesse maggioranze valgono per il bilancio preventivo e il relativo riparto.
I diritti dei condòmini: documenti, revisore e conservazione
- Accesso ai documenti: i condòmini e i titolari di diritti reali o di godimento possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni momento ed estrarne copia a proprie spese (art. 1130-bis c.c.).
- Revisore contabile: l’assemblea può nominare in qualsiasi momento, o per più annualità, un revisore che verifichi la contabilità. La spesa è ripartita tra tutti i condòmini in base ai millesimi.
- Conservazione: le scritture e i documenti giustificativi vanno conservati per dieci anni dalla data della registrazione.
Il fondo per i lavori straordinari
Quando l’assemblea delibera lavori di manutenzione straordinaria, deve costituire obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori (art. 1135 c.c.). Il fondo va indicato chiaramente nel rendiconto, distinto dalla gestione ordinaria, così come gli eventuali fondi di riserva.
Gli errori più frequenti
- Saldi iniziali che non tornano con i saldi finali dell’esercizio precedente, soprattutto dopo un cambio di amministratore.
- Gestione ordinaria e straordinaria mescolate: rende impossibile capire quanto è stato speso per ogni lavoro.
- Morosità non evidenziate: i crediti verso i condòmini che non pagano vanno indicati con chiarezza, insieme alle azioni intraprese.
- Nota esplicativa assente o generica: è la parte che i condòmini leggono davvero e quella che evita più domande in assemblea.
- Movimenti bancari non riconciliati: il saldo del conto corrente condominiale deve corrispondere a quello della contabilità.
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Questa guida ha scopo informativo e non sostituisce il parere di un professionista.
